发表于 微博 2014-06-05 11:14

智谷趋势研究中心 | 元淦恭

       房地产市场近期出现了较大幅度的调整，引发各界普遍关注。今日（4日），国新办举行新闻发布会，住建部总经济师冯俊出席。这是今年全国“两会”后，国新办首度专门安排住建部人士参加发布会并回答问题。

冯俊在发布会上对当前房地产领域的热点问题进行了回应。

      【1】“限购”是否会取消？

       冯俊：关于是否取消限购的问题。整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。从目前我得到的信息还没有一个地方公开的说要取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。

       智谷评析：从整体上肯定了“限购”措施的合理性，表明从中央层面暂时不会宣布限购措施的退出。但明确“每个地方根据自己的实际情况作出判断”，表明地方确有调整限购政策的权限，在一定程度上印证了此前媒体关于除京沪穗深四大“一线城市”外，地方可以自己决定是否放宽“限购”的报道。

      【2】房地产市场是否已出现“拐点”？

       冯俊：第一，很抱歉，我没看懂什么叫拐点，拐点是图形曲线从凸变成凹或者从凹变成凸的那个点，不描述曲线上行的态势或者下行的态势，也不描述态势的转折点。“拐点”恰恰处于上行或者下行过程中的某一点。第二，模拟经济运行或者其他事物发展过程的曲线，先有结果，再有曲线，都是实证性的分析，或者说，“拐点”是事物实际状态的分析工具，而不是预测工具。所以在市场分析的时候我从来不说拐点，我理解的拐点和现在社会上说的拐点完全是两回事。有些人说房价下行了，说是拐点，实际上是个转折点。

       智谷评析： 冯俊的回答，表面上在数学概念上绕，实际上是打太极，回避了中国房地产市场是否已经出现“拐点”这个真问题。从目前的情况来看，中国的房地产市场还没有到“转折点”，大中城市房价总体上仍在同比上涨的状态之下，但房市已接近甚至经历“拐点”，可能在很大程度上已是事实，“拐点”的出现关乎涨幅本身的起落，房价涨幅逐月走低，本身就说明房价快速上涨的趋势已出现明显变化，转向“涨幅越来越低”的新状态，一旦涨幅降为“0”，就意味着转折点已来到。住建部官员对“拐点”问题含糊其辞，不予明确回应，恰恰从另一个侧面表明，房地产价格已经到了出现“拐点”的临界时点。

      【3】房地产市场是否已面临负增长？

       冯俊： 总体上说，我们大多数指标都在增长，整个增速在下降，但这并不等于负增长。以前增速那么高，现在增速下降一点儿，也属于市场正常的调节，只有少数指标出现了负增长，比如新开工面积、销售面积、成交量。需要说明，必须历史的看问题，同比增长负，这是指跟去年同期相比，2013年前几个月的增长情况是什么呢？新开工增长50%，成交量增幅也相当大。在前面有这么大的增长情况下，拿现在跟前面那么大的基数做比较，所以出现了负增长。这是由于前面基数过大造成的。整体的房地产市场大多数指标还是处于增长过程中，当然增速慢一点也是社会自然调节的过程。

       智谷评析：冯俊对“转折点”的回应非常干脆，认为今年的多项指标下降是由于去年基数过大所致，而非房地产市场本身已由热转冷。姑且不论这一判断本身是否准确，这一判断释出一个重要信号，短期内住建部不会出台对楼市的明显刺激性政策。

     【4】 当下房地产调控的基本思路是什么？

       冯俊：我们对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。我是把住房需求分成两类：消费性需求、投资性需求。消费性需求就是通常所说的自住性需求。整个调控当中始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求，这是我们政策的基调。

       智谷评析：冯俊实际上借此对央行前一段时期针对首套房贷的调整问题也做了回应，表明中央政府对楼市的态度是一贯的。冯俊的言论表明，“分类调控”不仅仅是针对不同城市的情况，也是针对购房者的不同情况。“保护消费需求”，实际上有两层含义，一方面要让满足自住需求的购房者得到政策和信贷上的支持，使房地产保持一定的需求量；另一方面也要维持房价的基本稳定，避免已购房者因为房价下降遭遇损失，进而出现房产“断供”等连锁反应。也就是说，在自住或者说所谓“刚需”的领域，政府要保持支持力度。而在遏制投资需求领域，行政命令式的“限购”和针对不同购房者具体情况的差异化信贷政策仍是最重要的工具，短期内政府不会放弃。

       由此，中国的房地产市场可能在一段时间内面临“既不大涨，也不大跌”的横盘整理态势。

      【5】 中国住房空置率是否已经过高？

       冯俊： 关于空置率的问题。现在对于空置率没有一个准确的官方定义。国家统计局在公布的时候，对空置半年以上的住房数有个绝对数，没有说空置率。这里我介绍一个概念，现在很多媒体、很多专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。国际上的空置率指的是，以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，然后把总住房量作为分母，那是空置率。我们现在这方面是没有调查的，有出售愿望住房多少、有出租愿望住房多少的数都没有，所以很难得出空置率的概念。有些媒体在说或者学者说哪个城市空置30%、40%，他们是通过晚上数亮灯的住房比率大致推出来的。我跟一位记者朋友开过玩笑，我说你那么数怎么能客观？我家住三居室，我一般就开一两个灯，如果你在我家楼下看肯定我家一大半窗户是黑的，这怎么能算空置？所以不能用亮灯的数量衡量。有些事情有待制度的完善，简单说空置多少不太合适。

       智谷评析： 冯俊的说法，明确表示中国没有官方的“空置率”统计。但这并非是一个简单的“打太极”，而是对市场上的言论作出明确回应。他说很多媒体和专业人士在讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念，通过数亮灯的住房比率大致推出来的空置率不可靠。他的意思非常明确，一些媒体和市场人士所引用的中国住房空置率数据实际上是被高估的，中国并没有那么多的空置房屋。这表明，官方并不同意民间以“空置率”概念指中国面临住房供求失衡的判断，住建部对房地产市场整体仍持相对审慎乐观。

     【6】二手房交易税费是否要下降？

       冯俊：能不能降低收费，我也说不清楚，我是比较赞成政府主动公开信息。但是别去公开政府还在研究过程中、没有定论的事情。有些事情在研究过程中，一旦提前透露，可能引起市场波动了，反而不好。

       智谷评析：近期房地产走势疲软，二手房市场比新房市场更弱势。在一些城市，新房价格仍在上涨，但二手房价已出现下跌。中央是否会出台措施，调整二手房交易税费，以刺激二手房市场，引发市场猜测。相对于前面几个问题，冯俊对这一问题的回答最为谨慎，密不透风。从他的谈话内容中完全无法判断相关措施是否会在近期出台，这表明中央层面在调整住房调控政策时的高度审慎。

（ 以上文章来源：微信公号“智谷趋势”）